Uw handelshuur loopt af: zes valkuilen bij de hernieuwing, en waarom de huur ook kan dalen

Gepubliceerd op 06/10/2026

Negen jaar lijkt lang. Tot u beseft dat de toekomst van uw winkel, uw restaurant of uw praktijk op dat adres afhangt van één brief. Die brief moet binnen een venster van drie maanden vertrekken, in de juiste vorm en met de juiste inhoud. Wie het venster mist, verliest zijn recht op hernieuwing. Wie het haalt maar slordig werkt, loopt hetzelfde risico. En wie verhuurt, kan door drie maanden stil te blijven instemmen met voorwaarden die hij nooit wilde.

In een eerder artikel legden we uit wanneer en hoe u de hernieuwing van een handelshuur aanvraagt. Hier gaan we een stap verder. Waar loopt het in de praktijk mis? Wat mag de verhuurder bij de hernieuwing vragen, en wat niet? En kan de huurprijs ook omlaag?

Eerst dit: welke regels gelden er?

De basis blijft de Handelshuurwet van 30 april 1951. Sinds 1 juli 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de specifieke regels over handelshuur, maar Vlaanderen heeft daar tot nu toe slechts beperkt gebruik van gemaakt, vooral voor de handelshuur van korte duur (de zogenaamde pop-up).

Misschien las u dat het Burgerlijk Wetboek een volledig nieuw Boek 7 over bijzondere contracten krijgt, met nieuwe huurregels. Dat klopt: de wet van 22 juli 2026 werd op 23 september 2026 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en treedt in werking op 1 oktober 2027. Maar handelshuur, woninghuur en pacht zijn gewestelijke materies en vallen buiten die federale hervorming. Wat hieronder volgt, blijft dus gewoon van toepassing.

Het recht op hernieuwing in een notendop

Een handelshuur duurt minstens negen jaar (art. 3 Handelshuurwet). De huurder heeft het recht, bij voorrang op alle anderen, de hernieuwing te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, telkens voor negen jaar. Dat recht is beperkt tot drie hernieuwingen (art. 13 Handelshuurwet). In totaal kan u op dezelfde plek dus tot zesendertig jaar blijven. 

Het initiatief ligt altijd bij de huurder. De verhuurder hoeft u niet te herinneren aan uw einddatum. Wie niets doet, verliest zijn recht.

Valkuil 1: het venster van achttien tot vijftien maanden

De huurder moet de hernieuwing aanvragen ten vroegste achttien maanden en ten laatste vijftien maanden vóór het einde van de lopende huur, op straffe van verval (art. 14, eerste lid Handelshuurwet).  Een aanvraag die te vroeg of te laat gebeurt, is ongeldig. Een te vroege aanvraag kan nog worden rechtgezet met een nieuwe aanvraag binnen het venster. Een te late aanvraag niet. Verwacht ook niet dat de verhuurder u verwittigt dat uw aanvraag te vroeg kwam.

Een voorbeeld. Eindigt uw huur op 31 december 2028, dan moet uw aanvraag de verhuurder bereiken tussen ongeveer eind juni en eind september 2027. De exacte eerste en laatste dag hangen af van de manier van berekenen en van het moment waarop uw brief de verhuurder bereikt. Laat die data daarom altijd uitrekenen en neem een ruime marge.  

Valkuil 2: de vorm en de inhoud van uw aanvraag

De wet laat twee vormen toe: een exploot van een gerechtsdeurwaarder of een aangetekende brief (art. 14, eerste lid Handelshuurwet). Een e-mail, een gewone brief of een telefoontje volstaat niet.  De rechtspraak is in uitzonderlijke gevallen soepel geweest, maar daar bouwt u beter niet op. Met een gerechtsdeurwaarder heeft u de meeste zekerheid over de datum waarop de verhuurder uw aanvraag ontving.

De inhoud is even belangrijk. Op straffe van nietigheid moet de aanvraag vermelden onder welke voorwaarden u zelf bereid bent de nieuwe huur aan te gaan. Ze moet ook uitdrukkelijk vermelden dat de verhuurder geacht wordt in te stemmen met de hernieuwing onder die voorwaarden, als hij niet binnen drie maanden in dezelfde vorm antwoordt met een gemotiveerde weigering, andere voorwaarden of het aanbod van een derde (art. 14, eerste lid Handelshuurwet).

Richt de aanvraag bovendien aan de juiste persoon. Zijn er meerdere verhuurders, dan richt u zich tot alle verhuurders. Is het pand in vruchtgebruik, let dan op: een aanvraag die enkel aan de blote eigenaar wordt gericht, zonder kennisgeving aan de vruchtgebruiker, heeft geen rechtsgevolg.

Tot slot: stel geen onrealistische huurprijs voor. Een aanvraag tot hernieuwing tegen een veel te lage huurprijs beantwoordt volgens het Hof van Cassatie niet aan de vereisten van artikel 14 Handelshuurwet. Wie te hoog spel speelt, riskeert zijn hernieuwing.

Valkuil 3: de verhuurder die zwijgt

Deze valkuil is er voor verhuurders. Na ontvangst van een regelmatige aanvraag heeft de verhuurder drie maanden om te antwoorden, bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief. Hij kan de hernieuwing aanvaarden, andere voorwaarden voorstellen, de hernieuwing gemotiveerd weigeren of het aanbod van een derde meedelen. Zwijgt hij, dan wordt hij geacht in te stemmen met de hernieuwing onder de voorwaarden die de huurder voorstelde (art. 14, eerste lid Handelshuurwet). Heeft de huurder een lagere huurprijs voorgesteld, dan geldt dus die lagere prijs voor negen jaar.  

Valkuil 4: de termijn van dertig dagen

Stelt de verhuurder de hernieuwing afhankelijk van andere voorwaarden, bijvoorbeeld een hogere huurprijs, en raakt u het daarover niet eens? Dan moet u zich binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de rechter wenden, op straffe van verval (art. 18 Handelshuurwet).  Hetzelfde geldt wanneer u betwist dat de verhuurder een weigeringsgrond als eigen gebruik, wederopbouw of een grove tekortkoming mag inroepen: ook dan geldt een termijn van dertig dagen na zijn antwoord, op straffe van verval (art. 16, I, 4°, laatste lid Handelshuurwet). 

Die termijn is kort en loopt gewoon door, ook als u nog aan het onderhandelen bent. Wie te lang blijft praten, verliest zijn hoofdargument.  

Valkuil 5: niet (geldig) gevraagd en toch blijven

Vroeg u de hernieuwing niet of niet geldig aan, en blijft u na het einde van de huur toch in het pand? Dan ontstaat een nieuwe huur van onbepaalde duur. De verhuurder kan die beëindigen met een opzegging van ten minste achttien maanden (art. 14, derde lid Handelshuurwet).  U zit dan niet meer in een zekere periode van negen jaar, maar leeft op een opzegtermijn. Vanaf de achttiende maand vóór het einde van de huur moet u trouwens, volgens de gebruiken, kandidaat-huurders toelaten om het pand te bezichtigen (art. 14, laatste lid Handelshuurwet).

Valkuil 6: een weigering onderschatten

Een verhuurder kan de hernieuwing weigeren. De wet somt de redenen op (art. 16, I Handelshuurwet): hij wil het pand zelf of via naaste familie in gebruik nemen, hij wil het een bestemming geven die elke handel uitsluit, hij wil het pand wederopbouwen, de huurder heeft grove tekortkomingen begaan, een derde biedt een hogere huurprijs en de huurder doet geen gelijk bod, of de huurder heeft geen wettig belang omdat hij vlakbij een soortgelijke zaak is begonnen.

Buiten die gevallen kan de verhuurder toch weigeren, maar dan moet hij een uitzettingsvergoeding betalen van drie jaar huur, eventueel verhoogd om de volledige schade te vergoeden (art. 16, IV Handelshuurwet). Ook bij sommige wettige weigeringsgronden is een vergoeding verschuldigd, bijvoorbeeld één jaar huur bij een niet-commerciële bestemming of wederopbouw, en twee jaar huur wanneer de verhuurder of zijn familie in het pand een soortgelijke handel drijft. Brengt de verhuurder zijn voornemen zonder gewichtige reden niet binnen zes maanden en gedurende minstens twee jaar ten uitvoer, dan kan de vergoeding oplopen tot drie jaar huur, eventueel verhoogd (art. 25 Handelshuurwet).  Een weigering is voor de huurder dus niet altijd het einde van het verhaal, en voor de verhuurder nooit een gratis beslissing.

Wat mag de verhuurder bij de hernieuwing vragen?

Kort gezegd: hij mag voorstellen, maar niet opleggen. De wet laat hem toe de hernieuwing afhankelijk te maken van voorwaarden over de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur (art. 18 Handelshuurwet). Een hogere huurprijs vragen mag dus. Maar als u niet akkoord gaat en tijdig naar de vrederechter stapt, beslist de rechter, en die doet uitspraak naar billijkheid (art. 18, tweede lid Handelshuurwet).

Waar kijkt de rechter dan naar? Het Hof van Cassatie is duidelijk: de rechter bepaalt naar billijkheid de normale huurwaarde van het pand op het ogenblik van de hernieuwing, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden. De wet noemt enkele concrete criteria: de huurprijzen die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk worden gevraagd voor vergelijkbare panden, de bijzondere aard van de handel, en het voordeel dat de huurder haalt uit onderverhuring (art. 19, eerste lid Handelshuurwet).

Minstens even belangrijk is wat niet meetelt. De rechter let niet op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming dat uitsluitend aan de huurder toe te schrijven is (art. 19, tweede lid Handelshuurwet).  Het argument “uw zaak draait goed, dus de huur moet omhoog” houdt als zodanig geen stand. Omgekeerd kan een huurder zich niet verschuilen achter slechte resultaten die aan zijn eigen beleid te wijten zijn. 

En uw eigen investeringen in het pand? In beginsel omvat de normale huurwaarde ook de werken die de huurder tijdens de vorige periode uitvoerde. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen, oordelen dat met bepaalde werken van de huurder geen rekening wordt gehouden. Bewaar dus facturen, plannen en foto’s van wat u zelf investeerde. De rechter is bovendien niet verplicht de huurprijs mathematisch aan te passen aan een gewijzigde huurwaarde. In de praktijk steunt hij vaak op een deskundige en op een vergelijking met gelijkaardige panden.

Bij een aanbod van een derde heeft de verhuurder een extra hefboom. Biedt een derde een hogere huurprijs, dan kan de verhuurder de hernieuwing weigeren, tenzij de huurder een gelijk aanbod doet (art. 16, I, 5° Handelshuurwet).  Zo’n aanbod moet aan strikte vormvereisten voldoen (art. 21 tot 23 Handelshuurwet). Laat het dus nakijken voor u toegeeft of opstapt.  

Kan de huur ook dalen?

Ja. Bij de hernieuwing ontstaat een nieuwe huurovereenkomst, en de huurprijs wordt afgestemd op de normale huurwaarde op dat moment. Die kan hoger liggen dan de huidige huur, maar ook lager. 

Een huurder kan in zijn aanvraag dus zelf een lagere huurprijs voorstellen. Zwijgt de verhuurder, dan geldt die prijs (art. 14, eerste lid Handelshuurwet). Antwoordt hij met andere voorwaarden en komt er geen akkoord, dan beslist de rechter. Het Hof van Cassatie aanvaardde in 2024 dat een onzekere economische conjunctuur ten gevolge van een wereldwijde pandemie, die de huurwaarde op het ogenblik van de hernieuwing beïnvloedt, een objectieve omstandigheid is waarmee de rechter rekening mag houden. En zoals gezegd kan de rechter bepaalde werken van de huurder buiten beschouwing laten, waardoor de nieuwe huurprijs neerwaarts wordt gecorrigeerd. Een leegstaande winkelstraat, gewijzigde passage of langdurige werken kunnen dus argumenten zijn, op voorwaarde dat u ze met cijfers en vergelijkingspunten onderbouwt. Houd wel de grens van valkuil 2 voor ogen: een belachelijk lage prijs maakt uw aanvraag ongeldig.

Ook tijdens de lopende huur is een daling mogelijk, via de driejaarlijkse herziening. Bij het verstrijken van elke periode van drie jaar kunnen beide partijen de vrederechter om een herziening vragen, als zij bewijzen dat de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden minstens 15 procent hoger of lager ligt dan de geldende huurprijs. De vordering kan enkel worden ingesteld tijdens de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende periode. Ook hier oordeelt de rechter naar billijkheid, zonder rekening te houden met het rendement dat uitsluitend aan de huurder toe te schrijven is (art. 6 Handelshuurwet). 

Uw checklist

Als huurder:

• Noteer vandaag de einddatum van uw huur en laat het venster van achttien tot vijftien maanden exact uitrekenen (art. 14 Handelshuurwet).
• Begin ruim op voorhand met de voorbereiding: verzamel huurprijzen van vergelijkbare panden en de facturen van uw eigen investeringen.
• Formuleer een realistisch voorstel en laat de aanvraag betekenen door een gerechtsdeurwaarder, aan alle verhuurders en, bij vruchtgebruik, ook aan de vruchtgebruiker.
• Noteer bij elk antwoord van de verhuurder meteen de termijn van dertig dagen (art. 16 en 18 Handelshuurwet).

Als verhuurder:

• Noteer bij ontvangst van een aanvraag meteen de termijn van drie maanden (art. 14 Handelshuurwet).
• Beslis bewust: aanvaarden, andere voorwaarden, een gemotiveerde weigering of het aanbod van een derde.
• Antwoord bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief en motiveer een weigering concreet.
• Bereken vooraf wat een weigering kan kosten (art. 16, IV en 25 Handelshuurwet).

Tot slot

Bij een handelshuur geldt meer dan ooit: wie schrijft, die blijft. Maar dan wel in de juiste vorm, aan de juiste persoon en op het juiste moment. De regels zijn streng, en rechters passen ze streng toe. Een tijdige en goed voorbereide aanvraag is vaak de beste verzekering voor de toekomst van uw zaak.

TALO Advocaten begeleidt huurders en verhuurders bij de aanvraag en het antwoord, bij de onderhandeling over de nieuwe huurprijs en, als het moet, voor de vrederechter. Heeft u een aanvraag ontvangen of loopt uw huur binnenkort af? Contacteer ons tijdig.

Voetnoten

1. Walravens, “Handelshuurovereenkomst” in Bijvoorbeeld. Modellen voor het bedrijfsleven, IV.470 (versie 1 maart 2025); F. Van den Abeele en D. Willems, “Arbitrage over huurgeschillen: een analyse in het licht van de recente rechtspraak van het Grondwettelijk Hof”, TBBR 2021, 506-518; decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, BS 26 juli 2016.  
2. Wet van 22 juli 2026 tot invoeging van boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek en tot wijziging van de boeken 1, 5, 8 en 9 van hetzelfde Wetboek en diverse andere wetten, BS 23 september 2026.
3. D. Walravens, “Handelshuur – Hernieuwing – Vlaams Gewest – Brussels Hoofdstedelijk Gewest – Waals Gewest” in Bijvoorbeeld. Modellen voor het bedrijfsleven, IV.471 (versie 1 april 2020). Het Grondwettelijk Hof (toen Arbitragehof) oordeelde dat deze strenge vormvoorschriften, op straffe van verval en nietigheid, de Grondwet niet schenden: Arbitragehof nr. 72/97, 25 november 1997.
4. A. De Boeck en N. Van Damme, “Commentaar bij art. 1.10 BW – Rechtsmisbruik” in Bijzondere overeenkomsten en verbintenissen. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer (versie 1 februari 2025).
5. A. Pauwels, A. Linders en L. Linders, “Art. 14 Handelshuurwet” in Bijzondere overeenkomsten en verbintenissen. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer (versie 1 augustus 2021), met verwijzing naar een uitspraak van de vrederechter te Sint-Niklaas over een gewone brief die voor ontvangst werd getekend.
6. W. Van Putten, “Huurhernieuwing” in T. Dekeersmaeker, J. De Weerdt en W. Van Putten, Praktijkgids huur, 2026, 403-449.
7. Cass. 29 april 2016, AR C.15.0347.F.
8. Cass. 29 oktober 2015, AR C.15.0013.N; Cass. 4 oktober 2024, AR C.23.0272.N, concl. F. Vroman, www.juportal.be.
9. Cass. 29 oktober 2015, l.c.; Vred. Aalst 26 februari 2019.
10. D. Reyskens en L. Linders, “Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder. Handelshuurwet van 30 april 1951” in K. Becue e.a., Focus op Bijzondere overeenkomsten, 2022, 249-283.
11. J. Baeck en I. Claeys, “Rechterlijke handelshuurprijsherziening en -bepaling “naar billijkheid”: een exploratieve casestudy”, TPR 2017, 323-366.
12. Cass. 4 oktober 2024, l.c.
13. Cass. 29 oktober 2015, l.c.

Achtergrond: T. Van Stiphout en B. Stroobants, “75 jaar Handelshuurwet: capita selecta uit de rechtspraak die de toepassing van de Handelshuurwet verder verduidelijkten”, Huur 2026, afl. 2, 63-71; W. Van Putten, “Huurhernieuwing” in Praktijkgids huur, 2026, 403-449.