De handelshuurhernieuwing: wanneer en hoe?

Gepubliceerd op 06/01/2025

Het Belgisch handelshuurrecht biedt een specifieke bescherming aan huurders die een handelshuurovereenkomst hebben afgesloten. Deze bescherming komt o.a. tot uiting in het recht op hernieuwing van de handelshuurovereenkomst. Dit recht, vastgelegd in de artikelen 13 e.v. van de Handelshuurwet van 30 april 1951, heeft als doel de continuïteit van handelsactiviteiten te waarborgen en aldus bij te dragen aan de economische stabiliteit.

Aanvraag door de huurder

Het initiatief tot aanvraag van de handelshuurhernieuwing gaat steeds uit van de huurder. Zijn er meerdere huurders, dient de aanvraag uit te gaan van alle huurders. Immers kunnen bij een handelshuurhernieuwing de partijen bij de overeenkomst niet gewijzigd worden.

Werd de handelshuur reeds (geldig) overgedragen aan een derde partij op ogenblik van hernieuwing? Dan zal de aanvraag tot hernieuwing door de overnemer gebeuren.

Aanvraag bij de verhuurder

Vanzelfsprekend dient de aanvraag steeds gericht te worden aan de verhuurder. Naargelang de omstandigheden zal de aanvraag dus gezonden worden aan de eigenaar van het goed, de vruchtgebruiker, de hoofdhuurder etc.

Ook hier geld de regel dat indien er meerdere verhuurders zijn, de aanvraag gericht moet worden aan alle verhuurders.

Dwingende termijn

De huurder moet de hernieuwing schriftelijk aanvragen ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het einde van de lopende huurovereenkomst. Elke aanvraag die buiten deze termijn verricht wordt, is nietig en dus ongeldig.

Werd de aanvraag te vroeg ingesteld? Geen probleem, het Hof van Cassatie oordeelde hieromtrent dat de huurder deze onregelmatigheid nog kan herstellen door tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de huurovereenkomst een nieuwe aanvraag aan de verhuurder te richten.

Strenge vormvereisten en voorwaarden

De huurder heeft de keuze om zijn aanvraag te verrichten via deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De aanvraag moet uiterlijk op de laatst nuttige dag aan de verhuurder ter kennis worden gebracht. Wanneer er onzekerheid bestaat of de aangetekende brief de verhuurder op tijd ter kennis kan worden gebracht, opteert men best voor de aanvraag via deurwaardersexploot.

In de aanvraag tot handelshuurhernieuwing moeten verplicht de voorwaarden worden opgenomen waaronder de huurder de nieuwe huur wil aangaan. Het staat de huurder bij diens aanvraag dus vrij om bijvoorbeeld een nieuwe (lagere) huurprijs voor te stellen.

Een aanvraag zonder concrete voorwaarden, is opnieuw nietig. Wenst de huurder de hernieuwing aan te gaan aan dezelfde voorwaarden als voordien? In dat geval kan de huurder volstaan door hiernaar te verwijzen in zijn aanvraag.

Tot slot moet de huurder expliciet vermelden in zijn aanvraag dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet binnen de 3 maanden via deurwaardersexploot of via aangetekende brief zijn (gemotiveerde) weigering kenbaar maakt.

Reactie verhuurder

Het is vervolgens aan de verhuurder om tijdig op de aanvraag tot handelshuurhernieuwing te reageren. De verhuurder kan op verschillende manieren reageren:

• Hij gaat akkoord met de hernieuwing én de eventueel nieuwe voorwaarden;
• Hij gaat akkoord met de hernieuwing, maar wenst andere voorwaarden;
• Hij reageert niet of te laat en wordt alsdan geacht in te stemmen met de hernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden;
• Hij gaat niet akkoord met de hernieuwing én motiveert zijn weigering.

Kunnen de partijen niet tot een finaal akkoord komen, kan de huurder zich binnen een termijn van 30 dagen tot de vrederechter wenden. De rechter zal dan naar billijkheid oordelen over de situatie.

Heeft u recent een aanvraag tot handelshuurhernieuwing ontvangen of wenst u als huurder een dergelijke aanvraag te verzenden? Aarzel niet om ons kantoor te contacteren zodat wij u hierin bij kunnen staan.