De vastgoed-shockwet 2026

Gepubliceerd op 02/06/2026

Waarom je dit jaar duizenden euro’s extra belasting betaalt op je verhuurd vastgoed — en wat je nog kan doen.

De stille fiscale aanslag op vastgoedeigenaars

Voor wie in vastgoed investeert, is 2026 een keerpunt. Niet door één spectaculaire wet, maar door een cumulatie van wijzigingen die elk afzonderlijk technisch klinken, maar samen je netto-rendement met duizenden euro’s per jaar drukken.

De grootste hap: vanaf aanslagjaar 2026 (over je inkomsten van 2025) zijn intresten op leningen voor je niét-eigen woning niet langer aftrekbaar van je onroerende inkomsten.[1] En het kantelpunt: deze regel geldt ook voor lopende leningen afgesloten vóór 2025. Geen overgangsmaatregel.[2]

In dit artikel leg ik uit wat er precies wijzigt, hoeveel het je kost, en welke vier opties je vandaag hebt om de impact te beperken.

1. Wat verandert er fiscaal vanaf 2026?

a) Geen aftrek van intresten meer op niét-eigen woningen

Onder de oude regel (art. 14 WIB 1992) kon je betaalde intresten op een lening voor een verhuurd vastgoed of tweede verblijf in mindering brengen van je netto onroerende inkomsten (kadastraal inkomen × 1,40 + huur boven 5/3 KI). Dat verlaagde je belastbare basis aanzienlijk.[3]

Sinds aanslagjaar 2026 vervalt die aftrek volledig voor niet-eigen woningen. Concreet: elke euro die je aan intresten betaalt op een hypothecair krediet voor je verhuurd appartement of tweede verblijf, kan je niet meer recupereren via je belastingaangifte.[4]

b) De impact op een gemiddeld dossier

Voor een doorsnee KMO-bedrijfsleider met één verhuurd appartement (lening van EUR 200.000, rente 4 %, looptijd 20 jaar) verliest je elk jaar de aftrek van ongeveer EUR 8.000 aan intresten. Bij een marginaal tarief van 50 % betekent dat een fiscale meerkost van zo’n EUR 4.000 per jaar. Voor wie meerdere panden heeft, loopt dat snel op tot meer dan EUR 5.000 tot 10.000 per jaar.[5] Voor één modaal dossier wordt de meerkost op EUR 5.479,12 per jaar geschat.[6]

c) De andere wijzigingen die er bovenop komen

Dit is geen geïsoleerde maatregel. Ze valt samen met:

• Schrapping verlaagd btw-tarief voor verhuur — vanaf 1 januari 2026 vervalt het 6 %-tarief voor nieuwe verhuurovereenkomsten van bedrijfsruimten (lopende contracten blijven het tarief behouden).
• Inperking 2 %-tarief enige eigen woning — strengere domicilievoorwaarden om het verlaagd verkooptarief te behouden.
• Verhoging leegstandsheffing bedrijfsruimten — fors hogere tarieven vanaf 2026.
• Europese verordening korte-termijnverhuur (mei 2026) — verplichte registratie en datadeling voor Airbnb-achtige verhuur.

De optelsom: vastgoedinvesteerders krijgen op meerdere fronten tegelijk te maken met hogere lasten en striktere regels.[7] [8] [9]

2. Wat je vandaag concreet kan doen

De wet is wat ze is — geen lopende-leningen-bescherming, geen overgangsmaatregel. Maar er zijn vier strategieën die ik op dit moment in mijn praktijk zie werken voor vastgoedeigenaars:

1. Overweeg de overdracht van vastgoed naar een vennootschap. In een vennootschap blijven intresten en andere kosten gewoon aftrekbaar van de winst (mits de rente niet abnormaal is). Voor wie meerdere panden heeft of nieuwe acquisities plant, verschuift de balans van privé-aanhouden naar vennootschap-structuur. Let op: registratierechten en mogelijk btw bij overdracht — een doorrekening op maat is essentieel.
2. Herfinanciering bekijken — niet voor de aftrek, maar voor de cashflow. Aangezien intresten niet meer aftrekbaar zijn, telt elke euro rente direct in je nettokost. Bij dalende rentevoeten kan een herfinanciering vandaag jaarlijks duizenden euro’s besparen. De fiscale aftrek werkt niet meer als rem op herfinancieren.
3. Aflossingstempo evalueren. Versneld aflossen verlaagt direct de jaarlijkse rentelast. Wat vroeger fiscaal “afgestraft” werd (omdat je dan minder kon aftrekken), is nu fiscaal neutraal. De cashflow-vraag wint.
4. Kijk naar de structuur van je huurcontract. Een netto-huurprijs vs. bruto-huurprijs, een indexatie-clausule, of een keuze voor btw-verhuur (waar mogelijk) kan het rendement bijsturen. De Europese korte-termijnverhuur-verordening van mei 2026 dwingt sowieso een herziening van Airbnb-praktijken.

3. De makelaar en accountant zijn jouw eerste signaal

Wat ik in de praktijk merk: vastgoedeigenaars worden meestal pas in mei of juni 2026 wakker, wanneer hun accountant de aangifte invult en de meerkost op tafel komt. Dan is het te laat om de structuur nog aan te passen voor 2026.

Wie nu — vóór de zomer — met zijn accountant en advocaat samen aan tafel zit, heeft nog ruimte om: een vennootschapsstructuur op te zetten, herfinanciering te organiseren, of contracten aan te passen.

Daar zit ook een rol voor accountants en makelaars: dit is precies het type kwestie waar de combinatie fiscaal-juridisch advies meerwaarde levert. Een accountant ziet de cijfers; een advocaat structureert de juridische container.

Een doorrekening of structuuradvies?

Wil je weten hoeveel deze wijziging jou concreet kost en welke structuur fiscaal-juridisch optimaal blijft? Wij rekenen door, wij regelen de overdracht of de herfinanciering, wij stellen je nieuwe huurcontracten op.

Contacteer ons.

• [1]Wet van 12 mei 2024 houdende diverse fiscale bepalingen, BS 29 mei 2024 (afschaffing aftrek interesten op onroerende inkomsten voor niet-eigen woning vanaf aanslagjaar 2026).
• [2]Memorie van toelichting bij de Wet diverse fiscale bepalingen 2024, Parl.St. Kamer 2023-24, met expliciete bevestiging dat de afschaffing ook geldt voor “lopende schulden”.
• [3]Art. 14 WIB 1992 (oude versie); de regel werd opgeheven voor leningen aangewend voor het verkrijgen of behouden van een niet-eigen woning.
• [4]Test-Aankoop, “Belastingaangifte 2026: de onaangename verrassingen die de belastingplichtigen te wachten staan”, januari 2026.
• [5]Baker Tilly, “Wat wijzigt er vanaf 2025 in de personenbelasting voor wie een onroerend goed verhuurt?”, september 2025.
• [6]Geraamde meerkost van EUR 5.479,12 per jaar voor een gemiddeld dossier — VP Accountants, “Interestaftrek niet-eigen woning afgeschaft vanaf 2025”.
• [7]Engel & Völkers, “Vastgoed info 2026: wat verandert er voor eigenaars en investeerders”.
• [8]VGD, “Wat verandert er in 2026 aan het Vlaamse vastgoedrecht?”; Huyzen, “Wetswijzigingen 2026 voor vastgoedsector”.
• [9]Lemon Consult, “Vastgoed verhuren met btw: wanneer is het mogelijk?”; afschaffing verlaagd btw-tarief 6% voor verhuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2026.