Gepubliceerd op 12/05/2025
Met de wet van 4 februari 2020 werd de (op dat moment bijna 2OO jaar oude) Opstalwet van 1824 opgeheven en geïmplementeerd in het nieuwe boek 3 BW (artikel 3.177 e.v. nieuw BW).
Onverminderd de ”oude” oorsprong van de rechtsfiguur, heeft de toepassing ervan de laatste decennia aan populariteit gewonnen.
Naast een fiscaal voordelige constructie biedt de rechtsfiguur ook voordelen in het geval van projectontwikkeling.
In het kader van projectontwikkeling worden klassiek verschillende actoren bij elkaar gebracht, zoals de grondeigenaar en aannemer / bouwpromotor (en eventueel een externe financier).
Hierbij kan het handig zijn een opsplitsing te maken tussen de eigendom van de grond en de bouwvolumes die op de grond worden gebouwd (ook de opstallen genoemd).
Van deze constructie wordt vaak gebruik gemaakt in het geval van woningbouw onder de Wet Breyne (kortweg woningbouwwet of verkoop op plan).
Dikwijls vindt er een splitsing plaats tussen de zogenaamde “grondenbank” van de bouwpromotor en de bouwpromotor zelf.
Niet zelden zal een derde overgaan tot de bouw van de constructies en gaat de bouwpromotor het project commercialiseren.
De bedoeling der partijen is om het commerciële risico bij de promotor te leggen die -indien de constructies finaal niet verkocht zouden geraken- hiervan de financiële consequenties zal moeten dragen
Om die reden is het belangrijk om -bij einde van het opstalrecht- een aankoop-verkoopoptie te bedingen ten voordele van de grondeigenaar.
Ook tijdens het verkoopproces zijn de bouwpromotor en de grondeigenaar aan elkaar gebonden. De bouwpromotor die -zoals vermeld- de commerciële activiteiten ontplooit, zal vaak een onherroepelijk volmacht worden verleend om ook de grondaandelen te verkopen.
Bij verdere aankoop door de koper zal het eigendomsrecht op de opstallen en het eigendomsrecht op de grond, worden verenigd in één hand, wat een einde maakt aan de splitsing.
Bent u bouwpromotor? Eigenaar van grond en wilt u deze gronden (laten) commercialiseren? Of bent u koper? Aarzel dan niet om ons te contacteren in geval van verdere vragen.
