Gepubliceerd op 19/03/2021
U bent al een tijdje op zoek naar een nieuwe woning, en dan gebeurt het… BINGO! Daar staat het zomaar te blinken: uw droomhuis.
Daar staat het te blinken: uw droomhuis!
Helemaal opgewonden tekent u diezelfde dag nog een zogenaamde wederzijdse aankoop-verkoopbelofte met de verkoper. De term ‘een optie’ nemen, klinkt u misschien net iets bekender in de oren.
Wederzijdse aankoop-verkoopbelofte
Hiermee belooft u als kandidaat-koper het pand aan te kopen binnen een bepaalde termijn, tegen de condities die in het contract vermeld staan — eventueel met een opschortende voorwaarde, zoals het al dan niet een akkoord krijgen van de bank.
Laat u de verkoper binnen de afgesproken termijn weten dat de verkoop effectief doorgaat, dan kennen we dit als het ‘lichten van de optie’.
Daarna wordt de verkoop afgerond volgens de voorwaarden die overeengekomen waren in de aankoop-verkoopbelofte. Zo simpel is het.
Een tweesnijdend zwaard
Simpel, maar let op: dit mes snijdt – logischerwijs – langs beide kanten. Mocht u nalaten de optie te lichten, dan krijgt ook de verkoper de mogelijkheid om bij u de verkoop af te dwingen, binnen de voorwaarden van de overeenkomst.
Uit het leven
Onlangs vroeg zo’n kandidaat-koper onze hulp bij een geschil in deze sfeer.
Beide partijen waren het al heel gauw eens geworden over de voorwaarden, en zonder veel gedoe werd de aankoop-verkoopbelofte ondertekend in de beste verstandhouding. Wat kon er misgaan?
Er werd overeengekomen dat onze cliënt het pand mocht kopen tegen de in de overeenkomst vastgelegde condities, op voorwaarde dat de aankoopoptie tijdig werd gelicht.
Daartegenover stond dat de verkoper tot één maand na het verlopen van de aankoopoptie de verkoop bij onze cliënt kon afdwingen, ook op voorwaarde dus dat deze tijdig de verkoopoptie zou lichten.
Probleem? Geen probleem!
Door onvoorziene omstandigheden en buiten de wil van onze cliënt, kan de koop uiteindelijk tóch niet doorgaan. De optie zal/kan dus niet gelicht worden en de redenen waarom worden ook helder toegelicht aan de verkoper.
Als na verloop van tijd dan ook de deadline voor de verkoper goed en wel verstrijkt, zonder meer, lijkt alles op een sisser uit te lopen. Eind goed, al goed.
Tot…
Tot op een dag onze cliënt een dagvaarding in de bus vindt en gesommeerd wordt alsnog een aanzienlijke schadevergoeding op te hoesten.
De verkoper had het evenwel niet nodig gevonden de verkoopoptie te lichten, omdat volgens hem uit het verhaal van onze cliënt duidelijk kon opgemaakt worden dat zij toch in geen geval tot aankoop zouden overgaan.
Bovendien bleek, nog steeds volgens de verkoper, duidelijk uit de gevoerde briefwisseling dat hij wel degelijk aanstuurde op de effectuering van de verkoop.
En hier knelde het schoentje. De wederzijdse aankoop-verkoopbelofte bepaalde immers heel nauwkeurig hoé de optie moest worden gelicht: aangetekend én binnen de afgesproken termijn.
TALO Advocaten argumenteerde – met succes – dat de strikt formele voorwaarden van de optielichting door de verkoper niet waren nageleefd zodat deze geen aanspraak kon maken op zijn recht de verkoop alsnog af te dwingen, en kon er dus ook geen sprake zijn van een voltrokken verkoop.
Zo kon de overeenkomst dan ook niet ten nadele van onze cliënt worden ontbonden en werd de vordering tot schadevergoeding afgewezen.
Dura lex, sed lex
Het mag dus duidelijk zijn dat de vormelijke vereisten bij aankoop of verkoop van een onroerend goed cruciaal zijn en erg verregaande gevolgen kunnen hebben.
Zorg er daarom voor u tijdig en omstandig te informeren. Wij gidsen u graag doorheen de vaak complexe legale doolhof bij verkoop en/of aankoop van onroerend goed.
